O que é um distrato imobiliário?
Adquirir um imóvel costuma ser uma experiência gratificante, mas, em alguns casos, pode gerar arrependimentos, levando ao distrato imobiliário. Se você assinou um contrato de compra e se arrependeu, pode se questionar se é possível cancelar o contrato e reaver o valor pago.
“Distrato imobiliário” refere-se à rescisão de um contrato que já foi firmado, ou seja, à desistência de um contrato previamente estabelecido. Por exemplo, se você comprou um imóvel e assinou um contrato de compra e venda, mas decidiu cancelar o negócio, o distrato imobiliário é o processo pelo qual ambas as partes manifestam a desistência do contrato. Para que isso ocorra, ambas as partes devem concordar em anular suas obrigações.
Tanto o vendedor quanto o comprador têm a possibilidade de optar por essa rescisão antes de quitar o valor total do imóvel. No entanto, é importante ter em mente que haverá consequências, como o reembolso total ou parcial do valor pago, que pode ser feito por meio de multas ou outras formas, dependendo de quem causou a rescisão contratual.
É importante destacar que essa situação foi regulamentada por lei no final de 2018, e os detalhes sobre a legislação serão discutidos no próximo tópico.
Antes da Lei do Distrato Imobiliário, um cliente que decidisse cancelar a compra poderia reaver até 90% do valor pago. Isso prejudicava os vendedores, pois muitos utilizavam os recursos das vendas de imóveis na planta para financiar a construção.
No entanto, essa não foi a única alteração nesse contexto. A seguir, confira as principais mudanças e consequências relacionadas ao distrato imobiliário:
-Percentual da Multa
Quando um cliente desiste da compra de um imóvel, a incorporadora retém parte do valor pago como multa, cuja porcentagem varia conforme o regime tributário do imóvel:
- Para imóveis em regime de tributação especial (RET), como patrimônio de afetação, a multa retida é de 50% do valor pago.
- Para imóveis em outros regimes, a multa é de 25% do valor pago, descontada a corretagem.
Essa diferença ocorre porque, no patrimônio de afetação, o valor pago é destinado exclusivamente à obra, protegendo os recursos dos demais clientes.
-Entrega de obra fora do prazo
Com a nova lei, as construtoras podem adiar a entrega da obra por até 180 dias sem sofrer penalidades.
Após esse período, o comprador tem o direito de optar pelo Distrato Imobiliário e receber o valor total pago, com correção monetária, dentro de 60 dias.
Se o cliente decidir manter o imóvel apesar do atraso, a construtora deve pagar uma indenização equivalente a 1% do valor já pago por cada mês de atraso.
–“Quadro resumo” no contrato de compra e venda
Outro aspecto importante da lei é a exigência de um “quadro resumo” obrigatório nos contratos de compra e venda. Esse quadro deve conter informações essenciais, como:
- Preço total do imóvel;
- Valor e forma de pagamento da entrada, incluindo o valor pago à vista e seus percentuais em relação ao total do contrato;
- Descrição dos pagamentos, incluindo valores e vencimentos das parcelas;
- Detalhes sobre encargos associados ao imóvel;
- Consequências em caso de rescisão do contrato;
- Informação sobre o direito de arrependimento conforme o artigo 49 da Lei nº 8.078 de 1990 (Código de Defesa do Consumidor) para contratos firmados fora da sede do incorporador;
- Índices de correção monetária aplicáveis;
- Número do registro de incorporação e matrícula do imóvel;
- Prazo final para a conclusão da obra.
A empresa tem um prazo de 30 dias para incluir essas informações no quadro resumo. Se não cumprir, o comprador pode optar pelo distrato imobiliário.
Principais motivos de um distrato imobiliário
Após a implementação da Lei do Distrato Imobiliário, a frequência de rescisões de contratos na compra de imóveis diminuiu. No entanto, ainda há razões pelas quais os compradores podem optar por esse procedimento. Veja os principais motivos:
- Atraso na entrega do imóvel superior a 180 dias;
- Descumprimento de obrigações por uma das partes;
- Falha na execução contratual pela empresa vendedora;
- Imóvel em condições diferentes das especificadas no contrato;
- Situação de onerosidade excessiva;
- A continuidade do negócio não é vantajosa para ambas as partes.
É importante notar que, mesmo com cláusulas que proíbem a desistência, o ressarcimento pode ser solicitado devido à proibição de cláusulas abusivas pela Lei do Distrato Imobiliário.
Além disso, é fundamental considerar a data de assinatura do contrato, pois a Lei do Distrato Imobiliário só se aplica a contratos firmados a partir de 27 de dezembro de 2018, quando a lei entrou em vigor.
Como evitar um distrato imobiliário
Na prática, tanto o comprador quanto o vendedor geralmente não desejam cancelar o contrato. Para evitar o distrato imobiliário, é importante adotar algumas medidas durante a negociação do imóvel, como alinhar claramente as obrigações de ambas as partes, tanto do comprador quanto da incorporadora.
Outras ações recomendadas incluem esclarecer todos os aspectos da Lei do Distrato Imobiliário, trocar feedbacks após a mudança de imóveis e manter um relacionamento positivo entre as partes envolvidas.
Papel do advogado em um processo de distrato imobiliário
Em casos de distrato imobiliário, um advogado desempenha um papel crucial na interpretação dos termos técnicos e detalhes do contrato, ajudando a prevenir problemas para ambas as partes. As responsabilidades do advogado incluem:
1. Revisar as cláusulas de rescisão do contrato para identificar possíveis multas ou taxas abusivas.
2. Ingressar com uma ação judicial para contestar cobranças injustas e buscar a devolução de parte dos valores pagos.
3. Verificar a situação legal do imóvel para identificar pendências ou questões que possam impactar a ação judicial.
É importante ressaltar que o distrato imobiliário pode ocorrer de duas formas, e contar com um advogado especializado em direito imobiliário é essencial para garantir que o processo seja justo e em conformidade com a lei.
Se você está pensando em realizar um distrato imobiliário, é crucial buscar a orientação de um escritório de advocacia e contratar um advogado especializado em direito imobiliário para garantir a proteção de seus direitos.
Aqui contamos com profissionais experientes prontos para auxiliá-lo durante todo o processo. Faremos uma análise minuciosa de todos os contratos e cláusulas envolvidas, e ofereceremos suporte em cada etapa, incluindo a comunicação com a construtora ou o comprador, conforme necessário. Entre em contato conosco para esclarecer suas dúvidas de forma segura.
