O contrato de locação é um documento pelo qual uma das partes se compromete a conceder à outra o direito de usar e desfrutar de um imóvel por um período determinado, em troca de um valor acordado.
Nesse documento, podem ser estabelecidos detalhes como multa, forma de pagamento, reajuste de valores, entre outros pontos relevantes.
No entanto, quando o locatário falece, surgem dúvidas sobre como lidar com a continuidade da locação. O contrato é automaticamente encerrado? Há multa pela rescisão antecipada?
Primeiramente, é essencial esclarecer que, em caso de falecimento de uma das partes, o contrato de locação não se encerra automaticamente, a menos que essa condição esteja expressamente prevista no contrato.
Caso o contrato de locação não preveja o que fazer em caso de falecimento, o artigo 11 da Lei n.º 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) determina os procedimentos, de acordo com a finalidade da locação (residencial ou comercial):
Art. 11: Com a morte do locatário, os direitos e obrigações são transferidos para:
I – Em locações residenciais, o cônjuge ou companheiro sobrevivente, seguidos pelos herdeiros necessários e dependentes econômicos, desde que vivam no imóvel;
II – Em locações comerciais, o espólio ou o sucessor do negócio.
Assim, se a locação for residencial, quem vive no imóvel pode continuar a locação, respeitando a ordem estabelecida pela lei: primeiro o cônjuge ou companheiro, depois os herdeiros e dependentes, desde que também residam na propriedade.
A pessoa que assumir a locação deverá informar o proprietário e os fiadores, caso haja garantia locatícia. Se houver inventário do locatário falecido e a morte não for comunicada ao locador, todos os herdeiros necessários serão automaticamente responsáveis pelo contrato.
Em locações comerciais, é necessário notificar o locador sobre o falecimento e informar quem será o novo responsável pelo contrato.
Os herdeiros, cônjuges ou companheiros também podem optar por encerrar a locação, o que pode gerar multa por rescisão antecipada, conforme previsto no contrato, proporcional ao período restante.
Portanto, o falecimento do locatário não encerra automaticamente o contrato. Os direitos e obrigações são transmitidos aos sucessores, conforme a Lei do Inquilinato, que devem seguir os procedimentos legais.
E como ficam as garantias da locação nesse caso?
As garantias locatícias estão previstas no art. 37 da Lei Geral de Locações Imobiliárias, que estabelece as seguintes opções para o locador exigir como garantia no contrato de locação:
I – Caução;
II – Fiança;
III – Seguro de fiança locatícia;
IV – Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
É importante observar que a lei proíbe o uso de mais de uma dessas garantias em um mesmo contrato, sob pena de nulidade.
No caso de falecimento do locatário, as garantias de caução, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento permanecem válidas.
Contudo, a fiança precisará ser ajustada, uma vez que é uma garantia pessoal, onde o fiador aceitou essas condições em relação ao locatário que agora faleceu.
Vale destacar que a exoneração do fiador não ocorre automaticamente. O fiador deve notificar o locador sobre sua intenção de deixar o contrato de locação.
A partir dessa notificação, o locador pode optar por aceitar novas garantias ou solicitar um novo fiador. Caso o fiador deseje continuar, ele precisará manifestar formalmente seu interesse e assinar um novo contrato de locação, com a outorga conjugal, se for casado.
O que fazer quando a locação é COMERCIAL?
Em casos de falecimento do locatário em uma locação comercial, o locador deve ser notificado. A partir desse momento, o espólio, representado pelo inventariante, decidirá se o negócio continuará ou não, assumindo os direitos e obrigações do contrato de locação, da mesma forma que ocorre na locação residencial.
Após a conclusão do inventário, os herdeiros poderão continuar o comércio. O sucessor do negócio não precisa ser necessariamente um herdeiro, desde que tenha assumido o comércio e passe a administrá-lo.
No caso da locação não residencial, o espólio não é obrigado a manter o contrato. Pode optar por rescindir a locação, respeitando as obrigações contratuais, como pagamento de multa, reparos no imóvel, entre outros.
Importante: Independentemente de os herdeiros informarem o locador sobre a morte do locatário, todos são solidariamente responsáveis pelas obrigações pendentes, como aluguéis, IPTU, contas de água e luz, e demais compromissos assumidos pelo locatário.
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